N°1 - Área Urbanizable Primera Sección

Área de Urbanización Consolidada, sectores de urbanización continuos y compactos, de usos residenciales, comerciales, de servicios, administrativos, institucionales e industriales compatibles que definen el casco urbano consolidado del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya. Comprende sectores consolidados, sectores de muy baja densidad fundiaria, parcelas y polígonos dotados de servicios e infraestructura sin ocupar. Esta área requiere instrumentos normativos de renovación edilicia y densificación.

La Ordenanza 2706/2025 establece el Plan de Detalle para esta área, subdividiendo el ámbito en siete sub-áreas con parámetros urbanísticos específicos (usos del suelo, fraccionamiento, ocupación, Nivel de Complejidad Ambiental).

Objetivos del Plan de Detalle (Art. 2º Ord. 2706/25)

• Resolver el crecimiento futuro a partir de la consolidación del sector y la densificación dentro de los parámetros de sostenibilidad de 100 habitantes por hectárea (Densidad Bruta) y 50 viviendas por hectárea (densidad edilicia neta).
• Integrar a la estructura urbana del Área la edificación en altura a partir de la puesta en servicio de la red de cloacas y la planta de tratamientos de efluentes cloacales.
• Promover la edificación en las 145 hectáreas de baldíos urbanos en su gran mayoría dotados de servicios o con factibilidad de dotación.
• Ordenar los usos de suelos a partir de los parámetros de ciudad sustentable basados en la mixtura y diversidad, la proximidad, el equilibrio entre lo construido y lo natural.
• Preservar y promover la puesta en valor de las edificaciones y espacios públicos incluidos dentro del Registro del inmueble de Valor Histórico.
• Definir el Nivel de Complejidad Ambiental de cada una de las sub-áreas que conforman el Área Urbanizable Primera Sección.

Normativas comunes a todas las sub-áreas (Art. 3º Ord. 2706/25)

La Ordenanza 2706/2025 establece disposiciones comunes en materia de:

• Estacionamientos (3.1): dotación mínima para viviendas unifamiliares y multifamiliares, estacionamiento en usos no residenciales.
• Capacidad edificable base (3.3): edificabilidad máxima mientras no se dote con infraestructura de cloacas.
• Incremento de capacidad edificable (3.4): a partir de la habilitación del servicio de desagües cloacales, mediante Tasa para Fondo de Previsión para Equipamiento Comunitario.
• Superficies mínimas admisibles (3.5): requisitos para tipología de edificios en altura, dimensiones mínimas de locales, balcones, espacios comunes.
• Retiros (3.6): retiros de frente (lotes medianera y en esquina), distancia a líneas de media tensión (3.7).
• Salientes y balcones (Art. 11): se mantiene lo estipulado en Art. 55 de la Ordenanza 1788/13.
• Patios de iluminación y ventilación (Art. 12): se mantiene lo estipulado por la Ordenanza 1788/13.

Los detalles completos se encuentran en el texto de la Ordenanza 2706/2025.

S.1 - Sub-área Centro

Resulta el sector de la primera sección que se propone consolidar como centro urbano a partir de la densificación; la mixtura de usos residenciales, con comercios, servicios y equipamientos a escala urbana. Art. 4º Ord. 2706/25

Delimitación

Polígono 1.1: Entre calles 43 (J.A Nanini) y Av. San Martín (no incluye lotes frente a Av. San Martín), entre Calles 30 (Santos Nóbile) y Calle 39 (Pedro Patat).

Polígono 1.2: Entre Av. San Martín (no incluye lotes frente a Av. San Martín), Calle 48 (Luis D’Olivo, solo frente norte), entre calles 30 (Santos Nóbile) y Calle 39 (Pedro Patat).

Uso del suelo

Dominante: habitacional (unifamiliar, multifamiliar, conjunto de viviendas, hoteles), comercial minorista micro/pequeña escala, servicios generales y centrales.

Complementarios: con límite 2000 m² de actividad total (excepto Red Escolar y Comunitario). Condicionados y no permitidos según Art. 4.2.1 Ord. 2706/25.

Fraccionamiento

Parcelas entre medianeras: frente 12 m, fondo 30 m, superficie 360 m².

Parcelas en esquina: incremento del 20 % en forma proporcional.

Ocupación del suelo — capacidad base

• FOS: 70 %
• FOT: 1
• Altura máxima: 6 m (H 45°: 8 m)
• Número de pisos: 2
• Retiros: frente vía principal (excepto Av. San Martín) 0 m; vías secundaria/terciaria 3 m; fondo 0 m hasta 3,50 m de alto, luego 5 m.
• S.S.A: 30 %

Ocupación del suelo — con incremento (cloacas)

• FOS: 70 %
• FOT: 4
• Altura máxima: 18 m
• Número de pisos: 6
• Retiro sobre línea municipal: 6 m hasta 6 m de altura, desde 6 m: 3 m de retiro.
• S.S.A: 30 %

Nivel de Complejidad Ambiental

50 puntos.

S.2 - Sub-área Pericentro

Comprende el área circundante al nuevo polo central de la 1ª sección, receptora del crecimiento habitacional futuro por ocupación de los vacíos urbanos existentes en el sector a una densidad promedio de 100 unidades de vivienda por hectárea. Art. 5º Ord. 2706/25

Delimitación

Tres polígonos entre calles 43 (J.A. Nanini), 40 (Dalmacio Cadamuro), 45 (Don Bosco), 48 (Luis D’Olivo), 26 (J.B. Migotti), 30 (Santos Nóbile), 39 (Pedro Patat), 52 (Vicente Agüero). Detalle completo en Art. 5.1 Ord. 2706/25.

Uso del suelo

Dominante: habitacional (unifamiliar, multifamiliar, conjunto de viviendas), comercial minorista micro/pequeña escala.

Complementarios: con límite 2000 m². Condicionados y no permitidos según Art. 5.2.1 Ord. 2706/25.

Fraccionamiento

Parcelas entre medianeras: frente 12 m, fondo 30 m, superficie 360 m².

Parcelas en esquina: incremento del 20 % en forma proporcional.

Ocupación del suelo — capacidad base

• FOS: 70 %
• FOT: 1
• Altura máxima: 6 m (H 45°: 8 m)
• Número de pisos: 2
• Retiros: frente principal 0 m; secundaria/terciaria 3 m; fondo 0 m hasta 3,50 m, luego 5 m.
• S.S.A: 30 %

Ocupación del suelo — con incremento (cloacas)

• FOS: 70 %
• FOT: 2,5
• Altura máxima: 9 m
• Número de pisos: 3
• Retiro: desde 6 m de altura: 3 m de retiro.
• S.S.A: 30 %

Nivel de Complejidad Ambiental

40 puntos.

Incentivo para la ocupación de grandes vacíos (Art. 5.6 Ord. 2706/25)

Lotes o conjuntos de lotes apareados que configuran vacíos urbanos de media hectárea (½ ha) o más, localizados dentro de la Sub-área Pericentro (S.2), destinados a urbanizaciones de usos mixtos serán considerados Urbanizaciones de Interés Prioritario, permitiendo el incremento de los parámetros urbanos del área hasta los establecidos para el Sub-área Centro (S.1).

El emprendimiento deberá disponer la factibilidad de dotación del servicio de cloacas. Las obras necesarias serán a cuenta de los desarrollistas del emprendimiento.

El proceso administrativo se realizará bajo la figura de Convenio Urbanístico sujeto a análisis técnico por parte de la Secretaría de Obras Públicas, Obras Privadas y Planificación Estratégica y posterior aprobación por parte del Concejo Deliberante.

S.3 - Sub-área Corredor San Martín

Se propone configurarlo como una centralidad lineal que revalorice y preserve la forestación de plátanos, tanto por su condición patrimonial como por sus servicios ambientales. Art. 6º Ord. 2706/25

Delimitación

Siete polígonos entre Av. San Martín y calles 45 (Don Bosco) / 43 (J.A. Nanini), delimitados por calles 1 (José Alice), 2 (L. Beceda), 7 (Padre Pez), 8 (P. Pasionistas), 10 (Andrés Forgiarini), 30 (Santos Nóbile), 39 (Pedro Patat), 56 (Agustín Pedro Serafini) y límite Parque Guyón. Detalle completo en Art. 6.1 Ord. 2706/25.

Uso del suelo

Dominante: habitacional (unifamiliar, multifamiliar, conjunto de viviendas, hoteles), comercial minorista, servicios generales y centrales.

Complementarios: con límite 2000 m². Condicionados y no permitidos según Art. 6.2 Ord. 2706/25.

Fraccionamiento

Parcelas entre medianeras: frente 12 m, fondo 30 m, superficie 360 m².

Parcelas en esquina: incremento del 20 % en forma proporcional.

Ocupación del suelo

No se prevé incremento de capacidad edificable.

• FOS: 70 %
• FOT: 1
• Altura máxima: 10 m
• Número de pisos: 2
• Retiros: frente Av. San Martín: 0 m hasta 7 m de altura; desde 7 m: 3 m. Resto de vías: 3 m. Fondo: 0 m hasta 3,50 m de alto, luego 5 m.
• S.S.A: 30 %

Nivel de Complejidad Ambiental

50 puntos.

S.4 - Sub-área Macromanzanas

Comprende los sectores que se propone mantener y consolidar barrios de baja densidad mediante el modelo de Macromanzanas ordenadas mediante el trazado del tejido fundacional. Art. 7º Ord. 2706/25

Delimitación

Veinte macromanzanas (MM1S.1 a MM1S.20) definidas por calles principales y secundarias. Cada una integra varias manzanas. Detalle completo en Art. 7.1 Ord. 2706/25 (MM1S.1 entre Don Bosco, D’Olivo, L. Beceda, M. Nanini; MM1S.2 a MM1S.20 con límites por calles 6, 10, 14, 18, 22, 26, 40, 43, 45, 48, 52, 56, 96, 122, 124, 128, 132, 168, 172, Paso de Los Andes, La Cancha, límites Parque Guyón y Zona ZE1, etc.).

Uso del suelo

Dominante: vivienda unifamiliar, multifamiliar, conjunto de viviendas.

Complementarios: habitacional (comunitaria), comercial minorista, equipamiento (educativo, salud, cultural, religioso), servicios básicos y centrales, industrial inocua, artesanal.

Condicionados y no permitidos: según Art. 7.3 Ord. 2706/25.

Fraccionamiento

Parcelas entre medianeras: frente 12 m, fondo 30 m, superficie 360 m².

Parcelas en esquina: incremento del 20 % en forma proporcional.

Ocupación del suelo

No se prevé incremento de capacidad edificable.

• FOS: 60 %
• FOT: 1
• Altura máxima: 6 m (H 45°: 8 m)
• Número de pisos: 2
• Retiros: frente principal 0 m; secundaria/terciaria 4 m; fondo 0 m hasta 3,50 m, luego 5 m.
• S.S.A: 40 %

Nivel de Complejidad Ambiental

30 puntos.

Plan de detalle en Macro manzanas de la 1ª sección (MM1S) (Art. 7.8 Ord. 2706/25)

Los parámetros urbanísticos establecidos en la presente ordenanza podrán ser complementados con otros instrumentos que surjan del desarrollo de planes de detalle que se focalicen en alguna o algunas macromanzanas en particular, manteniendo el criterio de unidad territorial definido en esta ordenanza.

Estos instrumentos serán analizados por parte de la Secretaría de Obras Públicas; Obras Privadas y Consejo de Planificación Estratégica u organismos que en el futuro los reemplacen, siempre de acuerdo a las definiciones y objetivos que las normativas determinan para cada área y sub-área.

Para su puesta en marcha deberá firmarse un Convenio urbanístico u/ Convenio edilicio por parte del Departamento Ejecutivo Municipal con aprobación del Concejo Deliberante.

S.5 - Sub-área Comercial y Servicios Ruta 9

Sub-área destinada a comercio mayorista, equipamientos y servicios del automotor. Art. 8º Ord. 2706/25

Delimitación

Cinco polígonos: Don Bosco, D’Olivo, Av. San Martín, La Cancha, J.B. Alberdi, Belgrano, Senador Guyón, límite radio municipal, Italia (J. María). Detalle completo en Art. 8.1 Ord. 2706/25.

Uso del suelo

Dominante: comercio mayorista (144.c), equipamiento sanitario gran escala (146.b.1.c), equipamiento cultural con actividades incómodas (146.d.4), servicios del automotor (talleres mediana/gran escala, lavaderos, estaciones de servicio), transporte pequeña/mediana escala, depósito 1 y 2, infraestructura urbana.

Complementarios: hoteles, moteles, comercio minorista, servicios centrales y recreativos, seguridad, taxis/remises, playas de estacionamiento, equipamiento sanitario/religioso, industrial inocua, artesanal.

Condicionados y no permitidos: según Art. 8.2 Ord. 2706/25.

Fraccionamiento

Parcelas: frente 12 m, fondo 40 m, superficie 480 m² (Art. 8.3.2 Ord. 2706/25).

Ocupación del suelo — capacidad base

• FOS: sobre Av. San Martín y Ruta 9: 100 % (con sistema recupero de agua) o 85 %; resto 70 %.
• FOT: 1
• Altura máxima: 7 m (H 45°: 9 m)
• Pisos: 2
• Retiros: frente Ruta 9 (comercios): 6 m para estacionamiento/carga y descarga dentro de la parcela. Retiro frente Av. San Martín: 0 m hasta 7 m de altura, desde 7 m: 3 m.
• S.S.A: 0 % sobre Av. San Martín y Ruta 9 (con recupero de agua) o 15 %; resto 30 %

Ocupación del suelo — con incremento

• FOS: sobre Av. San Martín y Ruta 9: 100 % (con sistema recupero de agua) o 85 %; resto 70 %.
• FOT: 2
• Altura: 10 m
• Pisos: 3
• Retiros: mismos que capacidad base.
• S.S.A: 0 % sobre Av. San Martín y Ruta 9 (con recupero de agua) o 15 %; resto 30 %

Nivel de Complejidad Ambiental

60 puntos.

Requisitos adicionales

Los comercios deben respetar Art. 144 Ord. 1788/13 y normativas vigentes que regulan de manera específica ciertos tipos de comercios (Art. 8.4.2 Ord. 2706/25).

S.6 - Sub-área Urbano Corredor Calle 40 y 48

Franjas sobre calles 40 y 48, uso residencial y complementarios. Art. 9º Ord. 2706/25

Delimitación (Art. 9.1)

• Frente norte calle 40, entre calles 8 y 14.
• Frente norte calle 40, franja 50 m hacia el norte, entre calles G. Céspedes (21) y V. Braida (23).
• Frente sur calle 48, franja 50 m hacia el sur, entre calles N. Nanin (6) y R. Coseani (14).
• Frente sur calle 48, franja 50 m hacia el sur, entre calles L. Canciani (18) y P. Patat (39).

Uso del suelo

Dominante: vivienda unifamiliar, multifamiliar.

Complementarios: vivienda comunitaria, comercial minorista micro/pequeña escala, servicios generales y centrales (pequeña escala), recreativos, taller mecánico pequeña escala, lavadero, seguridad, taxis/remises, depósito 1; equipamiento educativo, sanitario, cultural, social/deportivo, religioso.

Condicionados y no permitidos: según Art. 9.2 Ord. 2706/25.

Fraccionamiento

Parcelas: frente 20 m, fondo 40 m, superficie 800 m² (Art. 9.3.2 — se mantienen parámetros Ord. 1788/13 para la zona).

Ocupación del suelo

No se prevé incremento de capacidad edificable.

• FOS: 60 %
• FOT: 0,80
• Altura máxima: 6 m (se permite hasta 8 m con plano límite 45° desde línea de fachada)
• Número de pisos: 2
• Retiros: frente 6 m; fondo 0 m hasta 3,50 m de alto, luego 5 m.
• S.S.A: 40 %

Nivel de Complejidad Ambiental

30 puntos.

S.7 - Sub-área Urbano IPV

Sectores A y B, vivienda unifamiliar y multifamiliar. Art. 10 Ord. 2706/25

Delimitación

Sector A: Polígono entre frentes este calle 39 Bis (entre 121 y 122), norte calle 122 (entre 39 Bis y 49 Bis), oeste calle 49 Bis (entre 122 y 121), sur calle 121 (entre 49 Bis y 39 Bis).

Sector B: Polígono entre calles P. Patat (39), 122 Bis, 49 Bis, 122, 39 Bis, 121, 49 Bis, 48. Detalle completo en Art. 10.1 Ord. 2706/25.

Uso del suelo

Dominante: vivienda unifamiliar, multifamiliar.

Complementarios: vivienda comunitaria, temporaria, comercial minorista micro/pequeña escala, servicios generales y centrales (pequeña escala), recreativos, taller mecánico pequeña escala, lavadero, seguridad, taxis/remises, depósito 1; equipamiento educativo, sanitario, cultural, social/deportivo, religioso; uso artesanal.

Condicionados y no permitidos: según Art. 10.2 Ord. 2706/25.

Fraccionamiento

Sector A: frente 10 m, fondo 15 m, superficie 150 m² (Art. 10.3.2.1).

Sector B: frente 12 m, fondo 25 m, superficie 300 m² (Art. 10.3.2.2).

Ocupación del suelo

No se prevé incremento de capacidad edificable.

• FOS: 70 %
• FOT: 1
• Altura máxima: 6 m (hasta 8 m con plano límite 45° desde línea de fachada)
• Número de pisos: 2
• Retiros: frente 3 m; fondo 0 m hasta 3,50 m de alto, luego 5 m.
• S.S.A: 30 %

Nivel de Complejidad Ambiental

30 puntos.